月別アーカイブ: 2013年3月

「建築条件付」の土地

今日は新聞の折り込みでよく目にする建築条件付の土地について説明します。
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建築条件付の土地の仕組みを知る必要があります。
ポイントは2つ。
第一は表示されている土地の値段は意図的に安く表示してあります。「これは安い!」とあなたが感じたら、もう罠に半分かかっています。多くの場合、建築条件付きの土地はもと田んぼや畑の土地をその不動産会社が購入し、造成をして建築地として仕上げますから、仲介物件とは違い大きな利益が必要です。仲介は売れなければ広告費が持ち出しになるだけですが、開発分譲地は売れ残れば即赤字となり、経営が苦しくなります。例えば10区画の分譲地があったとすれば、最後の2区画が利益です。コストを当たり前に土地の値段に算入すれば周辺の単独の物件と比べてかなり高くなり消費者の目から見て魅力が減ります。 そこで、土地の利益を隠して建物の中に含めるようにします。 建物は一目では質の違いは分かりづらく「建物はどうせみんな似たり寄ったり・・・」と自分が自分を説得しはじめたら100%罠にかかったと言えます。
問題はその先にあります。それが第二のポイントです。
図の中の建物の外構工事・住宅設備など建物で一目で評価できる部分は予算を削ることはしません。そして、最後にしわ寄せがくるのが構造・断熱施工など、みなさんが一番重要と考えている部分に来るわけです。
土地の利益を建物で取り返すために「建築条件付」にする訳です。
建築条件は外せます。
建築条件の土地はいいけど、建物はその会社で建てたくないと考えることがあると思います。 そうした場合はAの土地の利益の分を上乗せすれば「特別に」条件を外してもらえることもあります。分譲地のほとんどが売主物件で仲介手数料が不要の場合が多く、売主の新聞折り込み広告が多く見受けられます。 近隣の土地の相場を良く知った上で、その土地がいくらなら妥当か考えればその上乗せ分が見えて来ます。わたくし達が土地探しからお手伝いする場合はこうした土地も視野に入れて探しています。

2階バルコニーの水栓

2階バルコニーはなかなか楽しい空間です。プランターで野菜や花を育てたり、夏はビールを飲んだり、バーべキューをしたり・・・
そんな時、水と流しがあると便利です。
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シンクはTOTOのマルチシンク SK500を使用しています。
小さなバケツが入る大きさが便利です。資材の合計は15000円程度です。施工費は別途です。
排水トラップが気になる方は目隠しを付ければもっとおしゃれになります。

イケアのミートボール

硬い話が続きましたので一息入れましょう
ご存知の方も多いと思いますが、イケアフードで販売してる専用のソースで作るミートボールをご紹介します。上の写真は冷凍のミートボール(肉団子そのまま)、下の写真はパウダーのソースの素です。
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ソースにはクリームが必要です。 ジャガイモとの相性が抜群です。 ご飯よりパンが合います。それぞれ1袋で4人分が作れます。しっかりしたうまみのある味です。
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売主物件

昨日の続きです。
売主が不動産業者の場合は 売主=不動産業者 となります。 売主が自分に3%を支払っても意味がありませんから売主側の手数料はなくなります。 この状況がCです。
さて、この売主物件をあなたが街で見かけて連絡を直接とったとします。 するとDの状態になり、あなたが払うべき不動産手数料は必要なくなります。 もうお分かりの通り<仲介>と<売主>では場合により仲介手数料に大きな違いが出てきます。「うちは売主だから手数料はいらないよ」と言った説明になります。
小社が土地探しのお手伝いで仲介に入らない理由の一つを説明します。不動産仲介手数料はどのような理由にあっても、また仲介業者が買主側に2社以上介在した場合でも、3%を上限と決められています。仮に小社が仲介に入るとEの形となり、小社と買主側不動産業者は3%の手数料を半分ずつに分配することになります。これでは買主側の不動産業者は面白くありませんから一生懸命に探す気にはならないでしょう。
小社が土地探しをお手伝いする時に仲介に入らいないのはこうした理由によるからです。 決められた報酬が半分になってしまうなら、良い物件があったとしても他のお客様に直接紹介した方がいいということになる訳です。

不動産業の仕組み

今 土地探しからお手伝いしているお客様が3組いらっしゃいます。
家作りの前に土地探しは大仕事ですが失敗は許されません。
今日は土地探しを具体的に手伝ってくれれる不動産業の手数料の仕組みを説明をします。
(下の図はクリックすると大きくなります。)
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Aのパターンが一般的な関係を示しています。
買主があなたです。 土地を売ろうとする売主が、販売を不動産業者に依頼します。不動産会社は自分の費用でチラシなどを作成して宣伝や情報を発信します。
一方、土地探しを始めたあなたは不動産会社に希望を伝えて、探すように依頼します。売主側の不動産会社が作成しチラシがあなたの依頼した買主側の不動産会社に伝わります。
めでたく売買となると、それぞれの不動産会社はそれぞれの依頼主から3%の手数料を報酬として受け取る仕組みです。 
たとえば、売主が販売を依頼した不動産会社にたまたま、あなたが土地探しにとび込んだとします。 これがBのパターンです。 これは売主・買主には損得はないのですが、依頼を受けた不動産会社は売主・買主双方から3%、つまり合計6%の報酬が入りますから、チラシを作成する前に土地探しをしている人のリストが欲しい訳です。 あなたにとって良い土地は、多くの場合、ほかの人にとっても良い土地です。 不動産業の仲介手数料は法律により3%を超えてはならないと定められていますから、良い土地を売主から預かったら、あなたに直接販売したのです。 小生が土地探しをお手伝いをする時になるべく地元の不動産業者の事務所を回って土地探しを依頼するのはこの為です。